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全国出让-不会改变杭州房地产市场的长期走势-最新国内新闻

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不得不承認,杭州樓市有着雄厚的購買力支撐。

2019年上半年結束了,賣地收入最多的仍是杭州,達1394億元。

而杭州前五月一般公共預算收入為1104.32億元,粗略估算上半年杭州土地財政依賴度仍超100%。

   中房报记者 许倩 | 北京报道

這個數字僅次於去年同期的1420億元,繼續領跑全國土地市場。杭州的房地產市場購買力長期以來像服用了興奮劑。去年央行發佈數據顯示,杭州以127%的居民槓桿率位居全國第四,超過南京和上海。

這年開始,杭州賣地收入一路狂飆,未停止過。

杭州的樓市、地市「硬核」背後,數字經濟崛起的力量,最不能忽視。

劉晨光認為,杭州最大魅力在於有個非常溫和的市場化的政府,會對整個市場行為採取一種尊重規律的方式方法。

6月份杭州市場降溫苗頭已現。機構數據顯示,截至6月30日,杭州市(含富陽、臨安)共成交商品房62666套,同比去年、前年三連降;二手房(含富陽、不含臨安)成交41692套,也是同比三連降。同時,房源開始放量入市。截至6月27日杭州市二手房掛牌量增加到81187套,而今年1月1日,二手房掛牌量僅為6.4萬套。按目前趨勢,房源量還將持續增加。

「限房價意在穩定未來預期。杭州樓市經過一波炒作之後,市場會進入理性回歸、重新地位的過程,這期間房價會出現震蕩。」 上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。

數據顯示,2015~2018年,杭州年新增常住人口分別為12.6萬、17萬、28萬和33.8萬,照這一態勢,2019年杭州常住人口有望突破千萬大關。

「新政一出,今後大家拼的就是成本。央企和國企的融資成本低,它們的優勢會進一步擴大。對於中小民企而言,規模和供應鏈都不佔優勢,拿地難度會進一步加大。但不排除少數房企飢不擇食非理性拿地的可能。」有開發商人士這樣說。

限房價無疑是政府穩定市場預期的一個非常好的手段。但市場的擔憂聲也傳來:在地價已經很高的情況下,壓縮房價上漲空間,是否會造成未來市場上的商品房粗製濫造,質量下降?新規則之下,劣幣驅逐良幣的現象是否會在市場上演?

這意味着,儘管杭州有着馬雲、丁磊為代表的互聯網奇迹,以及數以萬計的創業型草根企業,但杭州其實還是高度依賴土地財政。

今年4月2日,杭州在主城區2宗宅地出讓中,就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%,這一土地出讓規則也延續至今。

2015年,亞奧理事會主席艾哈邁德親王在第34屆亞奧理事會代表大會上宣布:「中國杭州獲得2022年亞運會舉辦權」。杭州成為繼北京和廣州(樓盤)之後,第三個舉辦亞運會的中國城市。

也有開發商人士表達了樂觀態度,認為「6·29土拍新政」對市場的影響是短期的,不會改變杭州房地產市場的長期走勢。

」盧文曦認為,杭州近年來房價漲得快,不排除透支未來成長預期,比如預期一兩年後杭州會發展成什麼樣,但過程中發現有些產業沒有導入進來,未達到發展預期,房地產市場就會出現震蕩、價格回歸合理。

「土地財政依賴度一旦超過50%,就意味着高風險。地方土地財政收入佔比過高,無外乎兩個原因,地價過高,供地過多。地價過高直接的影響就是房價的攀升。」有業內專家預警。

2018年,杭州財政總收入3457.5億元,其中一般公共預算收入1825.1億元,土地財政依賴度高達134%,位居各大城市前列。

「調控大基調下,市場肯定不能漲的太出挑,否則再被約談就很難看了,下半年調控還是會維持偏緊制度。

記者查閱數據發現,9宗地塊最高限價與周邊新房在售價格相比大多持平。如錢江世紀城核心區單元地塊,商品房(精裝房源)限價45000元/平方米。目前距該地塊最近的一個保利地產(600048)的在售樓盤,最新一期開盤精裝房均價47439元/平方米。蕭山市北東西兩單元地塊,商品房(精裝房源)限價37500元/平方米,與當前周邊在售樓盤均價也基本持平。

劉晨光則認為,提前鎖定價格后,就要看房企的產品設計、成本管控和運營能力,一些注重長線開發、不過於追求速度的開發商有機會脫穎而出。

易居克而瑞企業戰略部總經理、浙江區域總經理劉晨光對中國房地產報記者表示,以杭州來看,限房價、限精裝政策是個權宜政策,杭州是個市場化程度比較高的城市,單宗地塊限房價不是長久之策,但整個城市加強對房價的管制是有可能的。

事實上,杭州火熱的樓市地市背後,樓市調控從未缺席,且一直在持續而收緊中。

今年上半年,杭州土地出讓金1394億元,再度領跑全國,平均樓麵價12494元/平方米,平均溢價率21.94%。

此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調並不是首次。

土地狂飆杭州賣地盛宴的背後,有兩種力量在刺激。一是城市建設的狂飆突進,導致土地供應一路上揚,對賣地收入的依賴前所未有之高。二是2022年杭州亞運會效應的體現,每一次盛會背後,都是一場土地大躍進。

杭州此舉,顯然是為了給此前火熱的土地市場「降火」。

為給過熱的土地市場和樓市降溫,杭州市政府「空降」土地拍賣新規。

在下半年新房持續增量和市場掛牌量持續攀升,杭州樓市「穩中小調」將仍是市場主旋律。

6月29日,杭州市集中掛牌出讓9宗涉宅地塊,包括杭州主城區、餘杭區、蕭山區、錢塘新區等地區,總建築面積超過120萬平方米,總起價約227億元。此次掛牌公告中,在「限地價+競自持」基礎上,杭州市規劃和自然資源局將「拍后限價」改成了「拍前限價」;同時,地塊價格指標設置除土地出讓起價、封頂價,還包括未來新房毛坯銷售均價、毛坯最高單價及最高精裝標準。

數據顯示,2015年杭州土地出讓金不足千億元,2016年直接翻倍達到1612億元,2017年再度大漲至2120億元,在當年排到全國第二。2018年儘管杭州樓市由熱轉冷,但賣地收入仍達到2442.9億元的新高度,位列全國第一,比第二名上海市高出534.1億元。而當年深圳(樓盤)市土地出讓收入不足500億元,也就是說杭州市土地出讓金超過了上海和深圳兩個一線城市總和。

「今年不少高價地入市,刺激了改善需求,而二手房市場本身的活躍也使得賣房相對容易,於是出現了集中的改善潮。不少改善型購房者的心理往往是高地價可能會導致高房價,以後可能更換不起了。」一位長期監測杭州二手房市場的中介人士表示。

外來人口置業需求和本地改善型購房者共同構成了強大的剛性需求人群。

今年5月份,杭州大幅調低了人才落戶門檻,吸引了更多新杭州人的進入。

6月29日,杭州集中掛牌的9宗涉宅地塊出讓條件中,不僅「限地價」,還首次限定未來的毛坯最高均價、最高單價以及裝修最高標準價格,成為杭州首批限房價、限精裝地塊。

杭州的新目標是,「打造全國數字經濟第一城」。目前,GDP萬億元俱樂部的全國16個城市,都把數字經濟算力經濟作為經濟發展的發力點,競爭不會溫和。中國房地產報記者注意到,2018年《中國AI計算力發展報告》中,杭州力壓北京,成為中國AI算力城市第一名。

「這種限價措施,始終還是在『治標』層面。對戰略核心城市而言,由於市場需求量很大,土地供給始終跟不上,所以根本的解決方法是通過新區、新城建設等加大土地供給。」劉晨光稱。

變局開始交易過熱必然招致政策收緊,近期多城市已經應驗。

盧文曦分析稱,杭州是強二線城市的典型代表,年後市場本身有上行衝動,同時杭州首套房貸款利率鬆動、戶籍放鬆等,給大家的預期是政策會越來越寬鬆。

無論政策如何演繹,可以肯定的是,偏緊仍是主基調,杭州樓市過快上漲的態勢必須改變。

盧文曦認為,這兩年的住房質量是一個比較突出的問題,房企是企業,以利潤為導向,成本高,價格還限制,只會儘可能壓縮成本。但並不是會出現非常嚴重的安全問題,相信底線還是有的,只不過最後交房質量與購房者預期會產生比較大的偏差,如精裝修標準購房者認為應達到3500元/平方米的裝修標準,但企業認為1500元就是精裝修;房子細節方面也可能會做得比較差。

被摁下快進鍵的還有杭州的房價。

在克而瑞發佈的2019年1~5月90個典型城市新建商品住宅成交均價排名中,杭州排在全國第6名,均價2.62萬元平方米,房價超過一線城市廣州,超過同為二線城市的南京、蘇州(樓盤)、天津(樓盤)、武漢(樓盤)等地。

作為一個資源稟賦優勢十分突出的強二線城市,人才持續流入,市場需求巨大,杭州房地產市場將長期處於發展的上行通道。

而且杭州對企業比較保護,不管是本地房企還是外來房企,盡量讓企業進來后產生賺錢的效益,這個過程中一般不會設置什麼黑幕。

市場不乏對政策持續性的疑慮。

再加上長三角周邊區域樓市上行,如蘇州等地房價上漲造成恐慌性情緒波及等綜合因素,帶來了杭州市場較熱的交易行情。

「限房價、競地價」若持續貫徹執行,將對未來樓市產生深刻影響。

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